離婚時の不動産はどう分ける？家を売るか住み続けるかの判断基準

離婚の際には、子どもの養育や年金など多くの事項について話し合いが必要になります。その中でも財産分与は重要な手続きの一つであり、特に不動産は評価方法や名義変更などが関わるため複雑になりがちです。そこで本記事では、不動産を財産分与する際に押さえておきたい注意点について解説します。

そもそも財産分与とは

財産分与とは、離婚に伴い夫婦の一方が他方に対して財産を分けるよう請求する制度です。離婚の際には、子どもの親権や養育費などさまざまな問題が生じますが、財産分与もその中で重要なポイントの一つとされています。夫婦が婚姻生活の中で築いてきた財産を整理し、公平に分けるための手続きといえます。

財産分与の対象となる財産

財産分与の対象となるのは、婚姻後に夫婦で形成した「共有財産」です。共有財産には現金や預貯金、株式などの有価証券だけでなく、家や土地といった不動産も含まれます。つまり、金銭的価値があるものは幅広く対象となるため、不動産も財産分与の重要な対象となります。

財産分与の対象外となる財産

一方で、すべての財産が分与の対象になるわけではありません。婚姻前から一方が保有していた財産や、婚姻後であっても相続などによって取得した財産は「特有財産」とされ、原則として財産分与の対象には含まれません。

また、財産分与の対象となる時点にも注意が必要です。離婚前に別居した場合は、基本的に別居までに形成された財産が対象になります。特別な事情がある場合のみ、別居後の財産が対象になることもあります。

財産分与の主な種類

財産分与には主に3つの性質があります。中心となるのは、夫婦で築いた財産を公平に分ける「清算的財産分与」で、一般的には2分の1ずつ分ける考え方が取られます。

また、離婚後の生活を支える目的で考慮される「扶養的財産分与」や、離婚原因となった精神的苦痛への補償を含む「慰謝料的財産分与」もあります。実際の財産分与では、これらの要素を総合的に考慮しながら決められることが多く、必要に応じて弁護士など専門家に相談しながら進めるケースも少なくありません。

不動産の財産分与で確認すべきポイント

財産分与の中でも、不動産の扱いは特に難しいとされています。理由として、不動産は高額になりやすく、離婚後にどちらが住み続けるのか、あるいは売却するのかといった判断が必要になるためです。なお、婚姻中に夫婦で購入した不動産はもちろん、名義が夫婦どちらか一方のみであっても婚姻中に取得したものであれば共有財産として財産分与の対象になります。一方、相続によって取得した不動産は原則として対象外です。

ポイント① 不動産の登記名義を確認する

まず確認すべきなのは不動産の登記名義です。これは登記事項証明書の「権利部（甲区）」を見ることで確認できます。登記事項証明書は全国の法務局で取得できるほか、購入時の書類からも確認することが可能です。

ポイント② 住宅ローンの債務者と残債を確認する

次に、住宅ローンの債務者や残っているローンの金額を確認します。債務者については登記事項証明書の「権利部（乙区）」にある抵当権の内容から確認可能です。また、住宅ローンの残高は返済明細でも確認できますが、繰り上げ返済をしている場合もあるため、金融機関に残高証明書を発行してもらうことが必要になる場合もあります。

ポイント③ 財産分与の対象となる期間

財産分与の対象となるのは、基本的に別居時点までに形成された財産です。そのため、住宅ローンの残高についても、別居した時点での残債を基準として判断されるのが一般的です。

ポイント④ 不動産の価値を把握する

財産分与では、不動産の評価に「時価」を用います。つまり、実際に売却した場合にいくらで売れるかという市場価格が基準となります。時価を把握するためには、不動産会社に査定を依頼するなどして確認する方法が一般的です。

ポイント⑤ 分配方法を決める

不動産の財産分与で特に重要なのが分配方法です。代表的な方法として、不動産を売却して得た現金を分ける方法と、どちらか一方が住み続けて相手に不動産価値の半分相当の金銭を支払う方法があります。どの方法を選ぶかによって手続きや進め方も大きく変わるため、慎重に検討することが大切です。

不動産の財産分与の方法

不動産を財産分与する方法には、主に2つのパターンがあります。1つは不動産を売却して得た代金を分ける方法、もう1つは夫婦のどちらかが住み続け、もう一方が不動産の価値の半分を現金で受け取る方法です。売却する場合は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探す方法や、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。

住み続ける場合の財産分与

一方が住み続ける場合は、不動産の時価を基準に価値を算出し、その半分を相手に支払う形で清算します。不動産の売却が伴わないため、価格を決める際には不動産会社の査定や、不動産鑑定士など専門家の評価を参考にすることもあります。

住宅ローンがある場合の考え方

住宅ローンが残っている場合は、不動産の価値とローン残高の関係によって状況が変わります。ローン残高より不動産価値が高い「アンダーローン」の場合は、売却してローンを完済し、残りを分ける方法などが比較的スムーズに進みます。一方で、不動産価値よりローン残高が多い「オーバーローン」の場合は、売却してもローンが残るため、預貯金などで不足分を補わなければいけません。

住宅ローンの債務者と居住者が異なる場合

住宅ローンの名義人と住み続ける人が異なる場合には注意が必要です。債務者を変更するには金融機関の審査が必要で、簡単に変更できないケースもあります。そのため、返済トラブルを防ぐために公正証書を作成するなど、返済の取り決めを明確にしておくことが重要です。また、夫婦で住宅ローンを借りているペアローンや連帯債務型の場合も、契約変更には金融機関の承認が必要となり、手続きが難しくなることがあります。

まとめ

離婚時の財産分与では、不動産の扱いが特に大きな課題となりやすいです。家を売却して現金で分けるのか、どちらかが住み続けるのかによって手続きや注意点は大きく異なります。また、登記名義や住宅ローンの残高、不動産の時価などを正しく把握することが、円滑な財産分与につながります。さらに、住宅ローンの状況や債務者の問題によっては、専門家の助言が欠かせないケースも少なくありません。離婚後の生活を安心してスタートするためにも、不動産の財産分与は仕組みやポイントを理解し、慎重に判断していくことが大切です。